皆様、こんにちは。
本日は、金利上昇時代の相続対策として、 不動産と借入を「金利込み」についてお話ししたいと思います。

現在、長く続いた低金利環境が変わり、日本の金利は上昇しております。

2026年9月11日現在、主要行の金利は、

短期プライムレート（短プラ）：2.375％
長期プライムレート（長プラ）：3.40％

となっています。

短プラは、日銀の政策金利や銀行の短期的な資金調達コストの影響を受けやすく、
長プラは長期国債などの市場金利や将来の金利見通しの影響を受けやすい金利です。

ここ数年は、まず長プラが上昇し、その後、短プラが追いかけるように上昇してきました。

現在「長プラ＞短プラ」です。
しかし今後、政策金利の引上げが、短プラに反映されれば、その差が縮小する可能性があります。
また、利上げの終盤には長期金利が先に低下し、「短プラ＞長プラ」へ逆転することも考えられます。

◆賃貸不動産を使った相続対策も「金利込み」で考える時代へ
相続対策として、土地にアパートやマンションを建築したり、賃貸不動産を購入したりする方法があります。
不動産の相続税評価や借入金による債務控除などにより、相続税負担を抑えられる場合があります。

しかし、金利が上昇する現在は、「相続税がいくら下がるか」だけで判断することはできません。

例えば借入金が1億円の場合、金利が1％上昇すれば、単純計算で年間の支払利息は約100万円増加します。
相続税が減少しても、その後の賃貸経営で支払利息が増加し、資金繰りが悪化してしまっては、良い相続対策とはいえません。

これからは、『相続税の節税効果 ＋ 不動産の収益性 ＋ 借入金 ＋ 金利上昇リスク』を一緒に検討する必要があります。
相続対策で重要なのは、相続税を減らすことだけではありません。

特に不動産と借入金が多い場合には、

「相続税はいくらになるのか」
「納税する現金は十分にあるのか」
「借入金を無理なく返済できるのか」
「金利がさらに上昇しても賃貸経営を続けられるのか」

まで確認することが重要です。

低金利時代の相続対策を、そのまま現在に当てはめることはできなくなってきています。

これからの相続対策は、「金利＋税金＋資金繰り」を一体として考え、相続後も無理なく財産を維持できるかまで検討することが大切です。